发布日期：2026-07-24 浏览量：238
1. 从法律角度看，租赁与抵押是两个不同的法律关系，但当它们出现在同一房产上时，就可能产生冲突。根据《民法典》相关规定，设立抵押前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，即“买卖/抵押不破租赁”。这意味着即使房屋被抵押后又进入司法拍卖程序，只要租赁先于抵押存在，新的房屋买受人不能否定原租赁关系，承租人有权继续按原租赁合同约定使用房屋。2. 然而，若抵押权设立在先，租赁在后，则租赁合同对房屋买受人不具有约束力。也就是说，若房屋先抵押给金融机构，之后房主私自出租，一旦房屋被司法拍卖，新房主有权要求承租人腾退房屋，承租人不能以租赁关系对抗新房主。
3. 另外，若案涉房屋没有设立抵押权，但是存在租赁、司法查封，就会面临租赁与查封的冲突问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，若承租人在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋的，则租赁权优先保护，即“买卖不破租赁”。
综上，关于租赁权与抵押权及查封权的冲突解决规则，简单总结就是，谁设立在先谁就能得到法律优先保护。
值得注意的是，租赁权、抵押权、查封权的设立均需要满足一定的条件。
租赁权的设立须满足：
（1）签订合法有效的书面租赁合同；（2）占有使用房屋。
抵押权的设立须满足：
（1）签订合法有效的借款抵押合同；（2）在不动产登记中心办理了抵押登记，取得《不动产登记证明》。
查封权的设立须满足：
（1）法院须书面通知不动产登记机关办理登记手续；（2）人民法院应当张贴封条或者公告。
注意：本文的“查封”仅指司法查封，即人民法院在民事执行或财产保全程序中，为保障执行程序正常进行、防止被执行人转移财产、确保债权实现而采取的强制性措施。
相关法律法规：
《民法典》第四百零五条 【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民法典》第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”反之，未满足该条件（即抵押在先或虽租赁在先但未占有），则后设租赁无法对抗在先抵押。
《民法典》第三百九十四条 【抵押权的定义】为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年12月23日修正）
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，2020年12月23日修正）
第一条 人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。
第七条 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年12月23日修正）
第二十八条 第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《民事诉讼法》第二百六十一条 强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。
强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者其他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场，拒不到场的，不影响执行。
